Kira Tespit Davaları
- Hukuki Dayanağı:
Türk Borçlar Kanunu’nda Kiralanan taşınmazların yenilenen kira dönemlerindeki artış bakımından TÜFE artış oranı ilke olarak kabul edilmiş olup kira artışında üst sınır olarak TÜFE artış oranı belirlenmiştir. Türk Borçlar Kanunu’na göre TÜFE oranından daha yüksek oranda bir kira artışı söz konusu değildir. Gerek tarafların belirlediği (TBK m.344/1) gerekse hakimin belirlediği ( TBK m.344/2) yenilen dönemde kira bedelinin belirlenmesindeki artış oranı TÜFE artış oranını geçemez.
TBK MADDE 344 – “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.”
Kiralana taşınmazın önemli ölçüde değer kazanması veya kiralananın bulunduğu bölgede kiraların artış gösterdiği durumlarda TÜFE artış oranının uygulanması kiraya veren açısından rayicin altında kira bedeli elde etmesi sonucunu doğurabilmektedir. Bu sebeple kira bedelindeki artışın TÜFE oranı ile belirlenmesi konusundaki durum (TBK m.344/3) yolu ile 5 yıl ile sınırlandırılmıştır.
TBK m.344/3 “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir”
Kira bedelinin TBK m.344/3’e göre belirlenmesinde hâkim TÜFE artış oranı ile bağlı değildir. Hâkim;
- TÜFE artış oranını
- Kiralananın Durumunu
- Emsal Kira Bedellerini
Göz önünde tutarak hakkaniyet ölçüsü çerçevesinde TÜFE artış oranından daha yüksek bir artırıma hükmedebilir.
- Hukuki Niteliği;
Tespit Davaları, taraflar arasında bir hukuki ilişkinin mevcut olup olmadığının belirlenmesine yönelik davalardır. Ancak Kira Tespit Davaları kiracı ve kiraya veren arasındaki bir hukuki ilişkiyi tespit etmez. Bu davalarda TBK 347/1 kapsamında gerçekleşen bir kira uzama yılına ait kira bedelinin tespiti hâkim tarafından gerçekleştirilir.
TBK 347/1 de belirtilen şartlar gerçekleştiğinde, kira bedeli hariç, kira sözleşmesi aynı şartlarda uzatılmış sayılır. Kira tespit davası davanın açıldığı dönem uzama yılına ait kiranın bedelini belirler. Anlatılan sebeplerle, Kira Tespit Davalarının, İnşai niteliğinin daha ağır bastığı görülmektedir.
- Dava açma süresi ve kararın etkisi
TBK MADDE 345- “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.
Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.”
Kira tespit davası kararları, ilamlı icra yoluyla icraya koyulamaz. Bu kararlarda sadece kira bedelinin tespiti konusunda karar verilir. Bu sebeple TBK m. 344 Kapsamında açılan Kira Tespit davalarında, kira bedelinin tespiti ile kira bedelinin tahsili talep edilemez. Çünkü kira bedelini talep hakkı, kira bedelinin tespiti ile değil kira bedeli borcunun muaccel olmasıyla meydana gelir. Kira bedeli muaccel olmasına rağmen borç ifa edilemezse, kiraya veren eda davası açar ve kesinleşmiş kira tespit kararı bu davada kesin delil olur.
